2014年1-12月中国房地产行业监测报告

 

扎堆过年，关于住宿那些事儿

 

春节是中国人最重视的一个传统节日，因此春节放假后，身在各方的人都会尽可能的赶回家与家人团聚，这不仅引发了抢票大战，还可能引发春节家里聚集人口过多，地方不够住的现象。为深入了解这种过年回家，家里不够住的问题发生，北京零点调查房地产部进行了大范围民意调查。调查结果如下：

 

一线城市普遍存在，成都比例最高

 

整体来看，35.0%的受访者表示最近三次回家乡过年时，遇到过回家过年时家里地方不够住的情况。分城市看，目前生活在成都的人遇到这种状况比例最高，为53.3%，远高于北京（38.1%）、广州（38.1%）等城市。这主要是由成都本地人传统习惯造成的。据了解，成都人在过春节时，习惯全家人全部聚在一起集体活动，这个全家人所包括的范围宽于我们平时所指的男主人的叔叔大爷、舅舅姨妈等，他们还包括女主人娘家的叔叔大爷等，因此这在一定程度上就决定了成都人过年家里地方不够住的问题比例高于其他城市。

年龄越大，状况比例越低

 

从年龄分布看，年龄越大，碰到家里地方不够住的现象比例越低。70后、80后和90后碰到这类状况的比例逐级增加，分别为32.0%、35.6%和41.3%，这种不同部分是由其各个年代人群所处婚姻（感情）状况不同造成的。90后中处于恋爱状态的比例为23.8%，高于80后的10.6%，70后中已婚人士的比例为94.5%。按常规，恋爱中的年轻人，参加工作后，去见双方家长时只能选择节假日，春节是最有意义的传统节日，并伴随着七天长假，因此，大部分人会选择在这个时间去拜访双方家长。在双方家里时，恋爱中的年轻人不好意思，或者不能住在一个房间里，这种情况下就有可能引发家里地方不够住的问题。

不同学历人群处理状况时的选择差异明显

 

调查数据表明，不同学历人群在处理这种情况时，做出的选择存在很大的差异。首先，学历越高，去住酒店的比例越高：大专学历人群去住酒店的比例最低，为41.1%，其次是本科（45.9%），最高的是硕士及以上（47.4%）。在选择酒店类型时，大专学历的人选择经济型酒店的比例最高，为87.0%（VS 本科80.8% VS 硕士及以上83.3%），而本科学历的人选择商务酒店的比例、硕士及以上选择公寓式酒店的比例则明显高于大专学历。在具体选择酒店时，大专学历的人更关注价格便宜（69.6% VS本科54.8% VS硕士及以上50.0%），其他更高学历者则更关注设备齐全性、距离家的距离等品质性问题。这主要是由不同学历间的收入不同造成的，我们的调查数据也充分证明了学历越高，收入越高：高中及以下、大专、本科和研究生学历人群中收入在8000元以上的比例分别为4.8%、17.4%、40.7%和62.2%。

 

 

房贷新政刺激改善和投资需求

国庆前夕，央行联合银监会下发通知，贷款购买首套普通自住房，贷款首付最低为30%、利率下限为基准利率0.7倍。同时，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，按照首套房贷政策执行。这个通知的颁布可谓一枚楼市的重磅炸弹。它对消费者的购房信心产生了怎样的影响呢？零点研究咨询集团10月房地产行业热点监测调查显示：在房贷新政刺激下，改善性需求和投资需求进一步释放，但“一触即发”的房价井喷现象暂未出现。

 

谁为新政动心？改善族、投资客、高收入者

调查显示，受新政影响，过半（52%）的受访者开始考虑或着手购房，其中24%是本来并无购买二套房或换房打算的人，新政颁布后开始考虑购买二套房或换房。新政颁布之前，二套房贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而且“认房又认贷”的规定使许多人放弃购买二套房或换房。可见新政将潜在的改善型需求刺激了出来。

 

附图 9月30日房贷新政对购房计划的影响（%）

同时，房贷新政可能将再次吸引热衷不动产投资者的目光。在新政后打算买房的受访者中，超过八成（82.7%）人都是出于自住需求，另有15.9%有投资打算。而在有投资需求的购房者中，仅28%的人原本就有购房计划，其余高达六成人表示本来不打算买二套房/换房，新政颁布后开始考虑购买二套房/换房用于投资。而自住型购房者中，超过四成（43.7%）原本就有购房打算，新政的颁布只是加速了购房的进程。

 

另外，近八成（77.3%）的高收入者受新政影响准备出手，其中51.6%是原本没有购房打算的新生力量。而中、低收入者中分别有62.8%和54%有购房打算，因新政出台而新增购房需求的仅分别为33.8%和34.1%。

 

新政最大利好：7折房贷重现江湖

 

房贷新政究竟能带来哪些利好呢？调查显示，最低7折的贷款利率重出江湖（43%）是挑逗消费者热情的最有效“利器”，重申首套房首付30%（35%）和还清首套贷款二套房可按30%付首付（34.4%）吸引力排在其后。

 

附图 9月30日房贷新政对消费者最有吸引力的方面（%）

注：本题为多选题，各选项之和大于100%

 

从收入上看，过半高收入者认为新政最大的利好是只要还清首套房房贷，二套房可按最低30%付首付（52.1%），而中、低收入者最关注的是7折的贷款利率（中等收入：45.2%；低收入：30.2%）。可见对高收入者而言，并不存在贷款的压力，而原来购买二套房需筹集的高额首付才是阻拦这批人前期入市的主要原因。

 

而从需求上看，对于以自住为核心需求的购房者来说，新政最大的利好是有可能出现的7折贷款利率（49.9%），而投资客最关心的则是二套房首付比例的降低（54.7%）

 

• “一触即发”未出现，看跌趋势有回升

数据还表明，新政的颁布并未立刻影响公众对房价上涨的预期。同2014年8月调查相比，在仍未放开限购的北上广三个一线城市中，对2014年房价看涨的比例均仍在五成以上，其中北京和上海看涨的比例还略有下降。但是除西安之外，其余城市看跌的比例都有所下降。可见房贷新政对拯救房市有一定作用，但收效甚微。

附图 8-10月7城市公众房价预期

注：2014年8月未在武汉执行

 

 

 

限购松绑，半数人hold不住要买房

8月以来，限购松绑成为了楼市的关键词。截至9月3日兰州宣布取消楼市限购时，全国仅剩8城市限购未松绑。在政策环境有了变化之后，人们对待楼市的态度是否会随之发生变化呢？零点研究咨询集团最新调查结果显示：若自己所在的城市限购松绑，超出半数人们有买房的意愿，仅有三成人表示不会买房。

 

成都人在限购松绑后最hold不住

调查显示，52.3%的人表示限购松绑后可能会买房，其中12.4%表示肯定会买。在接受调查的七座城市中，限购松绑后居民买房意愿最强的是成都（63.8%），最低的是沈阳（44.8%）。而北上广在限购松绑后均有超半数居民会考虑买房（55.2%,53.3%,51.0%）。

 

青年群体想买房的意愿更强烈，有近六成90后和80后（59.5%，59.8%）在限购松绑后有买房意愿，而70后和60后及以前的人们中这一比例仅40.8%和29.3%。

 

此外，男性、女性在限购松绑面前也有不同的看法，男性似乎更能经得起诱惑。结果显示，限购松绑后肯定不会买房的人中，男性占57.3%，而女性仅占42.7%。

 

为何hold不住？七成为自住

 

对限购松绑后有买房意愿者继续就其买房目的进行调查发现，七成人买房是为了自住，仅不足三成人有投资需要。

 

从城市来看，沈阳的买房者自住需求最高，达到76.6%，其次为北京（74.1%），而自住需求最低的南京买房者中也有64.9%买房是为了自住，刚需是房产市场的主流。

 

结果还显示，收入和学历越高，自住性买房需求越低。在被问到买房目的时，大专及以下、本科、硕士及以上学历的人选择“自住”的比例分别为74.2%、69.0%和67.4%；收入从低到高的人选择“自住”的比例分别为80.6%、76.0%和65.8%。

 

北京最不支持限购松绑

 

在被问到“您支持自己所在的城市‘限购松绑’么？”时，近2/3的受访者表示支持，其余则表示反对。沈阳成为本次调查中最支持限购松绑的城市（74.3%），而北京最不支持（43.8%）。

 

进一步调查显示，90后和60后对限购松绑的支持度高于70后与80后（从60后到90后对限购松绑的支持率依次为69%、62.2%、62.6%和67.4%）。此外，女性的支持力度大于男性（66.6%>60.9%）。

 

北上广居民房价“看涨”信心高于其他城市居民

 

零点研究咨询集团曾在今年4月和5月分别调查过居民对房价的预期，时隔三个月，我们又对此问题进行调查。结果发现，人们对楼市“看涨”信心回落明显。认为房价会继续上涨的比例在持续走低（55.7%è54.5%è50.5%），而认为房价下跌的比例持续走高（12.7%è15.8%è19.2%）。

 

 

北上广等一线城市居民房价“看涨”信心比其他城市要高，14.3%的北京居民、8.6%的上海居民和6.7%的广州居民认为房价会持续暴涨；41.9%的北京居民、50.5%的上海居民和46.2%的广州居民认为房价会稳中有升。

 

此外，沈阳成为对楼市最为“看跌”的城市，认为房价会降的居民达到三分之一，如此“看跌”也难怪沈阳成为限购松绑后居民买房意愿最低的城市。

 

 

 

 

 

 

半数人看好京津冀一体化

“京津冀一体化”提出多年却进程缓慢，今年中央积极重提并多次强调，赋予其“带动区域整体发展，解决北京‘特大城市病’”等重大意义。然而，广大民众又对其期望几许呢？零点指标数据6月网调显示，约半数人（50.5%）看好京津冀一体化，另半数人则认为其发展一般或不看好。

 

39.3%：“交通一体化”可先行

 

近四成（39.3%）民众认为京津冀一体化最先可在公共交通领域实现，其次为经济领域（24.3%），生态环境领域（6.5%）。

 

42.8%：河北或成“最大赢家”

 

42.8%民众均认同河北应为此举的最大受益者，15.9%则认为北京应为最大受益者，仅9%认为最大受益者会为天津。

 

50.0%：北京人坚持北京置房

 

在假设“京津冀一体化”已实现的情况下，半数人北京人表示自己仍坚持在京购房，14.2%会考虑在河北购房，而考虑在天津购房的仅占7.5%。如果自己在北京和河北置业，四分之三民众也表示多为投资而非自住。

 

 

 

 

政府救市难获信任，购房时机观望居多

零点研究咨询集团房地产行业研究部结合最新监测数据，对房价下行期消费者心态进行了深入分析，结果显示：

 

消费者对房价走势的预期一般，认为持续上涨的比例与四月份相比有所下降，城市之间有差异

 

 

 

对政府救市信心不足，相比之下二线城市对于地方政府救市更有信心

 

超半数的费者说不清政府是否会救市或认为政府不会救市，对于中央政府和地方政府的救市行为都没有很大信心。

 

目前不是最佳购买时机，大部分消费者持观望态度

 

总体来看51.4%的消费者持观望态度，一线城市中上海和广州的观望比例最高，分别为58.4%和56.7%。相比来说人口聚集度最高的首都北京观望比例相对较低，只占到35.8%。而二线城市中观望比例普遍较高。

 

房地产泡沫破灭：一线城市众说纷纭，二线城市普遍看空

居民认知：一线城市泡沫众说纷纭，二三线普遍看空

 

零点2014年4月调查显示，一线城市对于“是否存在泡沫”这一问题认知存在差异性声音：7.9%的一线城市居民认为房价物有所值，并不存在泡沫，另有22.9%认为一线城市房地产泡沫已经大到难以想象。

 

二三线城市居民认为本地“泡沫”普遍存在，将近五成人认为“泡沫膨胀”程度依然控制在50%以下，危险系数较一线城市偏小。

 

楼市崩盘论：一线城市争论较大、悲观乐观并存，二三线城市六成人认可

 

2014年年初，全国楼市的成交较疲软，一线城市成交量下降明显，二线城市也出现了较大程度的下滑，最近又爆出杭州等城市多个楼盘价格调整，这让年初就已传得沸沸扬扬的“楼市崩盘论”再次发酵。

 

针对一线城市的楼市争论最大，5.4%的一线城市居民认为楼市崩盘已经迫在眉睫，仍有三成一线城市居民认为楼市永远不会崩盘，甚至有整体占比22.2%的居民充满信心地提出：一线城市的楼盘永远不会崩盘且会继续上涨，大部分人（占比46%）认为楼盘在若干年内会崩盘，并且他们认为在五年内的可能性比较大。

 

二三线城市62.2%的居民认为楼市即将在若干年内崩盘，其中一半的人认为这个“泡沫”将在5年内破灭，另有不足三成人认为二三线城市楼市永远不会崩盘。相比较于一线城市，二三线城市居民更相信“楼市若干年内会崩盘”的理论，但并不会是今年之内。

 

综上所述，一线居民对“房地产是否存在泡沫”存在不同观点，有人认为一线城市不存在房地产泡沫，也有两成多人认为泡沫已经大到无法想象，二三线城市居民普遍认为“泡沫”是真实存在的，但是膨胀程度较一线城市危险系数小很多。对于“楼市崩盘论”一线城市争执相对激烈；而对于二三线城市，5年之内崩盘的担忧较为普遍。

 

 

 

崩盘言论”流传，房价预期信心更满

 

1998年房地产真正开始普及商品化以后，房地产行业经历了起伏变化，有功有过。近几年来，“楼市即将崩盘”的言论广泛流传在民间，房价却势如猛虎般一路飙升，不同城市居民的购房信心也发生了变化。

 

年度对比，2014年，北京、上海、广州居民对于房价上涨充满信心

 

60.0%的北京居民、62.9%的上海居民、56.2%的广州居民认为房价仍会继续上涨；相对于2012年的13.8%、16.4%、20.2%的看涨比例发生了很大飞跃。近3年内，房价呈现持续生长态势，已经让居民对楼市有了新的认识；“看跌”的比例较两年前的四成人降低到了一成人左右。

 

分城市看，北京、广州、上海居民对房价持续暴涨很有信心，其他城市相对较弱

 

6.2%的北京居民、15.2%的广州居民、9.5%的上海居民认为房价仍会持续暴涨；43.8%的北京居民、41.0%的广州居民、53.3%的上海居民认为房价会稳中有升；成都、武汉、青岛三城市认为房价会持续暴涨的仅占不足一成人，四成以上的人认为房价会稳重有升，其中成都居民对房价“看涨”信心相对较弱，24.8%成都居民认为房价会“时涨时跌出现波动”；成都及青岛“看跌”（认为房价稳中有降或暴跌）居民比例较高分别达到17.1%、17.8%。综上所述，北上广一线城市对于楼市“看涨”信心十足，较2012年有明显提升，成都、青岛稍显悲观。总体来看，经历了多年的房价升值，半数以上观望中的居民对于“楼市崩盘论”是持怀疑态度，一、二线城市居民对房价上涨充满信心。