工业地产发展干货研究

工业地产主要物业类型

种类

物业特点

分布区域

未来发展

政策导向

物流仓储

选择交通比较发达地区，一般集中建设在靠近海港、内陆港

目前主要分布于长三角、环渤海和珠三角区域中的主要城市及沿海开放城市

未来物流仓储的市场需求量在年均增长20%以上，特别是陆路交通物流仓储

政府扶持

工业研发楼宇

选择在经济中心城市建设，一般在工业开发园区能够形成专业化、产业化

分布于北京、天津、上海、苏州、鞍山等主要城市

国家鼓励自主研发，一般以国家主导为主，发展潜力较大

政府扶持，且对高新园区有优惠政策

工业厂房

选址无特殊要求

分布比较广泛，但在制造业较发达地区较集中

随着世界制造中心向中国加快转移，市场供不应求

但目前政策对此类用地已限制

工业地产的主要特性

政策主导为主

受国家产业发展政策及扶持政策影响较大；

不受住宅政策调控影响；

专业性强，与产业化程度密切相关

产业客户为工业地产的目标客户；

工业地产与区域内的产业链的成熟、整合、拓展密切相关；

区域内的产业化程度是影响工业地产的关键因素

区域性强，趋于高端化

珠三角区域多以低端的制造型企业为主；

长三角、环渤海区域多以高端的研发、技术型企业为主；

今后工业地产将越来越趋于向高端发展；

投资回报稳定

工业物业以出租为主；

因工业企业相对稳定，物业租期较长，租金相对稳定，其投资回报率较稳定。

工业地产主要开发模式

模式

定义

主要特点

备注

工业园区

在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器。

地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体

主体企业

是主体企业进行的工业地产开发

某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善

主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发，其主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完善。

工业地产

房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。

获取合理的地产开发利润

全球最大的工业房地产开发商普洛斯即是模式代表。具体由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。

综合运作模式

综合以上三种模式

工业地产投资与价格的影响因素

主要因素

具体表现

政策性因素

工业物业的租售前景及价格，直接受制于国家对区域内的产业发展政策以及当地政府对产业的优惠政策。

地理位置

区域经济的发达程度、园区及周边的生态及产业发展环境、产品辐射范围等

直接影响物业价格。

配套设施及

服务

园区内周边的公共交通、配套服务设施的完善与便捷程度，园区是否享受优惠政策等影响物业价格。

发展经验

台湾新竹科技工业园

通过政府导向的战略和管理措施，充分利用周边的教育人才资源，并建立一系列扶持高新技术产业的政策，将新竹打造为电子信息产业知名的高技术园区

匹兹堡

通过利用其研发机构基础及政府的指导性战略，将匹兹堡市从钢铁业城市转型为一个高新技术产业中心

苏州高新区

通过政府的大力支持，推动科研发展，并结合苏州整体产业定位，发展以通信电子为主的优势主导产业；提倡环境保护和城市整体开发

松山湖科技产业园

结合珠三角及东莞本地产业基础，明确产业定位；采取差别化的招商策略，对高新科技企业大力扶持，赢得园区后发优势

杭州钱江经济开发区

在园区创立时面临较多困难，根据自身实际条件采取“四高”原则建设园区，创立了新时期开发区的快速发展模式

保定高新区

确立了明确的产业发展方向，通过依托本地龙头企业，有效调动内部和外部的研发技术资源，实现本地产业跨越式发展