浅析园区顶层设计的关键成功要素

一、产业园区未来发展的五个趋势

在新型城镇化的背景下，园区建设如火如荼。据一个研究数据表明，在十三五期间，中国的产业地产在房地产的占比将由目前的5%上升到13%。产业与地产结合、用地产的手段和力量来帮助政府完成园区发展的任务，这就是产业园区未来发展的趋势和需要。这种趋势主要体现在以下五个方面：

（一）园区的投资主体越来越多样化。产业园区在过去的30年，特别在2010年之前，大多数都是由政府管委会承担基础设施建设、土地出让、配套服务等工作，也有少量的企业参与。但是从2010年之后，有大量的房地产商积极加入，这个力量越来越大，特别从2013年开始，据粗略统计，进入国内500强的32家房地产开发商里面，目前至少有28家已经全面进入产业地产和园区开发这个领域。另外，实体企业也纷纷进入了产业地产，比如联想、华为等等，还有一些大学、基金也纷纷进入园区开发行业。

也就是说目前是政府、房地产开发商、实体企业、资本市场构成了目前园区投资的共同体。未来随着混合所有制、金融体制的改革、公私合营模式（PPP）的推进，无论是城市发展的基础设施还是园区发展的基础设施，政府的投资能力都将会被剥离或者被削弱，所以未来园区的开发将会真正由市场起决定性的作用，由市场的群体力量来承担和补充更多政府的投资功能的缺失，产业园区开发会呈现出投资主体的多元化的趋势。

（二）产城融合，这是现实要求，也是未来一段时间的一个趋势。研究发现，目前的一些园区虽然说是产城融合，但还没有真正做到产城融合的程度，可能理念上想通了，但是工作上还没有做到位，产城融合作为新城镇化建设的一个现实要求，要走得路还很远。

（三）产业定位的精准化和差异化是未来园区最核心的竞争力。现在的园区开发，要么有的还是纯房地产思维，开发商只做土地开发，物业建成就卖，不孵化企业，产业基本上没有；要么说有一点产业，也是低端制造业，招商不择商，结果把园区做成了大杂院。所以目前很多产业园区同质化非常严重。未来的园区要想活下去，必须有精准的产业定位，要通过园区的产业定位和风格的差异化，尤其是产业服务体系的完善化和精细化，提升产业园区发展的核心竞争力。

（四）智慧与生态成为园区的新标准和新亮点。这种趋势可以从三个层面上来看，一个层面是客户的要求越来越高，尤其是BT、IT、新能源、新材料行业，从业人员对园区的环境要求越来越高，对服务要求越来越精细化。从政府管理的目标来看，原来是把企业引进来就行，现在不行了，除了高品质的企业和高品质的园区的硬件载体，还要求交通、人流、智能、低碳环保等等，城市管理要求也在提高。第三个是投资人的期望值也越来越高，低端园区的价值现在很难提高，所以现在很多的低端园区，都在进行腾笼换鸟，通过产业的升级来提高品质，来提高价值。所以这三个层面的新要求，就决定我们在未来做园区时，生态与智慧注定了要成为新亮点，也成为整个园区行业的大趋势。

（五）园区的平台化规律越来越清晰。我们最初开发中关村的时候，主要任务是土地开发和招商，但是当开发快完成的时候遇到了很大困难，资金链非常紧张，费了好大劲通过创新的融资模式才把问题解决，从那一刻我们明白到了不能仅靠市长，更要靠市场。现在越来越多的专业园区开发商都认识到，园区就是一个平台，我们就是要通过平台战略，通过互联网思维来加强合作，共同聚集资源，共同推进这个园区的发展。

二、园区顶层设计需构建六个体系

根据以上产业园区的发展趋势，我们认为园区在顶层设计上，以下六个方面，必须一同考虑，一同部署，一同落实。

一是产业生态体系规划。目前的园区动辄几十、上百、甚至上千平方公里，比如说青岛西海岸国家新区，2096平方公里，该区由原来的产业园区升级到产业新城，这已经是一种必然的选择。由园到城的过程中，在顶层的产业生态体系设计中，必然要包含2.0，2.5和3.0产业，2.0产业必须是高端智能制造，必须把高排放、高污染的产业坚决清理掉，否则就回到了原来说的先污染后治理的这条老路。这种升级换代的成本很高，特别是有的地方就不能升级，不能换代。2.5产业应该有科技研发、小试、中试、一些高新技术产业的产业化，3.0产业包括大型的企业总部、高端金融服务业和3.0类的社会事业类的服务。几千平方公里，几百平方公里的区域就是一个新城，医疗、教育、文化、卫生、这些功能，也必不可缺。当然，还要考虑到生态居住。这些产业和功能，如果在前期研究不到位，后果是不堪设想的。

二是城市的规划体系。这里讲的城市规划和原来的规划是不太一样的，比如原来讲的产业规划、交通规划、环境规划等，今天的规划，必须增加上智能和生态的规划，这才叫现代产业园区的规划体系。

三是建设控制体系。政府总是担心开发商规划做得很好，建设过程中却不能落实到位。其实开发商也有这个担心，特别是把地卖给企业以后，规划得很好，但是实际却不是那个样子。关于这个问题，国内有工业地产商近年来探索出一个方法或可供借鉴，即入驻的企业进来之前要签一个开发导则，如果达不到约定的标准，政府可以不给验收。通过三方的掣肘，把建设的质量给严格控制住。

四是要设计好招商运营体系。关于产业转移，或者产业进来之后的创业政策、房租优惠、子女上学、人才招聘、技术辅导等一系列的政策，通过研究发现，在北上广一线城市，这些政策是比较健全的，部分二线城市和大部分三线城市，也在学习北上广的经验，虽然在指标上落实很到位，但是由于受当地政府相关的规定，比如说体制机制没有改革，没有创新，以及当地政府的财政能力有限，不能支持这些体系的落地，所以造成一些企业没进来的时候特兴奋，进来以后很伤感，甚至有的企业没法生存，转移到别的地去了。如果说这一系列配套政策不能落地，要想实现高端产业的转移，要想实现产业的落地生根、开花结果那是不可能的。

五是要设计好金融支持体系。在园区开发中，入园企业进园区遇到最大的困境，就是没钱。其实开发商也一样，进入一个区域以后，遇到的最大困境也就是要付出百亿计的土地开发投资。开发商既需要承担政府加快招商的要求，还要承担加快工程进度的任务，资金的问题就凸显出来了。特别是对这种创新性企业，有技术，有知识，来的时候经常就是一台电脑加一个大脑，最缺的就是钱。有了钱以后紧接着就是缺人，招工招不来。政府和开发商怎么为入园企业解决好这些资金的需求、人才的需求。这就涉及到金融体系怎么设计，保证产业园区的全过程的资金需求,这个体系一定要贯穿于一级、二级、三级市场。而且，金融创新体系、金融服务体系，这都不是政府的职能，应该由开发商来承担，但是需要政府和开发商共同来设计好。

六是做好园区的管理和服务体系。政府管理和开发商的管理如何协调，在园区的管理体系中如何高效、智能、智慧，以及服务商和园区管理者到底是什么关系?如何更好地整合服务商为园区产业类客户服务等等，这些都是需要事先要设计的，如果这些关系弄不好，没有顶层设计，那么在执行过程中势必会虎头蛇尾，难以实现园区持续高效的运营。